Sale ghorofa chini ya miaka 3 wa umiliki. Kununua na kuuza vyumba. Vyumba kwa ajili ya kuuza

Kama unavyojua, mapato kutoka kwa uuzaji wa vyumba na watu binafsi ni chini ya kodi ya mapato ya mtu - kodi ya mapato ya kibinafsi. Wakati wa kununua na kuuza nyumba katika eneo la Shirikisho la Urusi, katika hali zote hulipwa kwa bajeti ya Urusi, hata kama shughuli hii inafanywa na wananchi wa nchi nyingine.

Sifa iliyotajwa hapo juu ya shughuli za kisheria ni tofauti na matajiri kuwa inaweza kuelezewa tu na multivolume ya kushangaza. Kifungu hiki kinachofuata lengo lenye nyembamba: kufunua baadhi ya vipengele vya uuzaji wa vyumba na wananchi, ikiwa mali hii ni katika umiliki wao kwa chini ya miaka mitatu.

Kutoka kwa mtazamo wa kisheria, kipindi cha milki ya awali ya ghorofa kabla ya kuuzwa kwake ni kanuni kulingana na tathmini tofauti ya msingi wa kodi. Hatua hii ni ya pekee kwa sheria ya Kirusi. Katika Marekani, kwa mfano, shughuli hiyo haijatakiwa kulipwa (hii sio moja ya sababu za mgogoro wa mali isiyohamishika ulioanza mwaka 2007?), Ulaya ya Magharibi, kinyume chake, inaonyesha njia kali zaidi. Kanuni ya kodi ya Shirikisho la Urusi na kifungu chake 17.1, Sanaa. 217 uwezekano wa kutolewa kutoka kodi ya mapato idadi kubwa kabisa ya wamiliki wa mali Kirusi ambao ni kwa miaka mitatu au zaidi.

Hata hivyo, kwa kuwa na wamiliki mdogo wa msimbo huo wa kodi (art 208 par. 1, kipengee 5), hali ya kisheria imefungwa ambapo uuzaji wa ghorofa ni chini ya kodi. Chini ya miaka 3 katika umiliki inajumuisha chaguo mbili mbadala kwa kuamua kiasi cha kodi ya mapato (NDFL), wote - kwa kiwango cha 13% wakati wa kuuza ghorofa, ambayo tutachunguza baadaye. Kwa bahati mbaya, mamlaka ya kodi ya Ufaransa yamefanya mengi zaidi. Huko, wakati wa kuuza ghorofa ndani ya mwaka baada ya ununuzi wake, kurudi kwa bajeti hiyo itakuwa ya tatu ya thamani yake.

Sababu ya kiuchumi ya kutofautisha

Kwa nini serikali inaonyesha mbinu tofauti kama hiyo katika kuamua msingi wa kodi, kuchukua kiongozi kama kiashiria cha si kiuchumi, kama muda wa umiliki? Kwa nini watoza ushuru huchukuliwa kwa kipindi cha alama ya miaka mitatu?

Faida zaidi kwa mmiliki wa ghorofa, ikiwa haipaswi, subiri zaidi ya miaka mitatu, na kisha kuuza kununua mpya, ukiacha fedha zote. Hakika, mmiliki wa "classical" anafanya hili. Lakini mtazamaji wa mali isiyohamishika anadhani tofauti. Kwa ajili yake, kununua na kuuza vyumba ni biashara. Kwa njia ya msimbo wa kodi, hali ya Kirusi haina tu kupunguza faida ya speculations vile, lakini pia inaendelea rekodi yao, wakati pia kuchora fedha kwa bajeti.

Tofauti za kodi

"Muda mfupi" mmiliki ana haki ya kuchagua jinsi itakuwa faida zaidi kwa yeye kuwa kodi ya mapato (NDFL) kuuza ghorofa. Chini ya miaka 3 katika umiliki - kipindi hiki kisheria kinafafanua njia mbili za kuamua msingi wa kodi hii katika hali hii. Kama ilivyoelezwa tayari, kiwango cha ushuru cha chaguo zote mbili ni 13%.

Chaguo la kwanza linahusisha kutayarisha mapato ya mmiliki kama vile tofauti kati ya bei ya ununuzi na bei ya kuuza. Kwa mfano, mmiliki alinunua nyumba kwa rubles milioni 1.4, na kuuzwa kwa rubles milioni 1.9. Mapato ya mmiliki wa rubles milioni 0.5 yalitolewa na uuzaji huu wa ghorofa. Chini ya miaka 3 katika umiliki - hali ambayo inapunguza faida ya kiasi cha kodi: (1900 - 1400) * 13% = rubles 65,000.

Katika tofauti ya pili, ikiwa ghorofa iliwekwa kwenye mali kwa bure, msingi wa kodi ni bei yake ya kuuza, kupunguzwa na rubles milioni 1 (Kifungu cha 220, aya ya 1, kifungu cha 1 cha Kanuni ya Kodi). Huduma ya Shirikisho la Ushuru wa Russia kwa barua No ED-4-3 / 13578 ya Julai 25, 2013, hufanya utaratibu wa kuamua kiasi cha punguzo kutoka kwa msingi wa kodi kwa mapato yavu.

Fikiria kwamba mapato kutoka kwa uuzaji wa ghorofa yalifikia rubles milioni 1.7. Mmiliki, ambaye aliuuza, lazima kulipa kwa bajeti kiasi (1700 - 1000) * 13% = rubles 91,000.

Chaguo jingine la punguzo kutoka kwa msingi wa kodi

Katika hali ambapo mmiliki wa ghorofa amewekeza katika fedha zake za kukodisha zaidi ya milioni 1 rubles, kisha kununua au kuuza nyumba kwa ajili yake inaweza kuongozwa na njia tofauti ya kupunguza msingi wa kodi. Kwa mujibu wa Sanaa. Kanuni ya 220 ya Kodi ya Shirikisho la Urusi, ana haki ya kupunguza kiasi cha mapato yanayopatikana kwa kweli yaliyopatikana, pamoja na gharama za kumbukumbu.

Je! Matokeo ya "ushuru wa kodi" halali haramu

Kwa bahati mbaya, hutokea kwamba wamiliki wa vyumba katika ushirikiano na realtors na mnunuzi kwa makusudi kupungua bei yao ya soko, mara nyingi kinyume cha sheria "kuongeza" kodi ya punguzo. Je, hii inakabiliwaje na Dodgers? Huduma ya kodi, baada ya kuamua ukweli wa kuimarisha thamani, ina haki kwa njia ya mahakama kuvunja mpango - kurudi nyumba kwa mmiliki. Aidha, mthibitishaji wa kutosha ana haki ya kukataa kusajili mkataba wa kuuza.

Mkazi asiyekaa

Viwango vya juu vya kodi halali kwa wakazi, yaani, kwa watu wanaoishi Urusi kwa siku 183 kwa mwaka. Wengi wao ni wananchi wa Urusi.

Kwa upande mwingine, wasiokuwa wakazi - wageni na wananchi wa Russia, ambao wanaishi nje ya nchi za nje - wanaweza kumiliki na kukata vyumba kama mali. Kwao, uuzaji wa vyumba hupakiwa kwa kiwango cha ongezeko, zaidi ya mara mbili zaidi: 30%. Na kwa wasiokuwa wakazi wa muda wa miaka mitatu haukutajwa hata kwa msimbo wa kodi. Hebu sema zaidi, bila kujali nyumba zao si za muda gani: miaka mitatu au kumi na tano hadi miaka ishirini, kiwango cha ushuru bado haibadilika. Hebu sema ghorofa ilinunuliwa kwa rubles milioni 5.0, basi asiyeishi aliiuza kwa rubles milioni 6.5. Katika kesi hii, kiasi cha kodi ya mapato (PIT), ambayo inapaswa kulipwa kwa bajeti na asiyeishi, itakuwa (6500 - 5000) * 30% = rubles elfu 450.

Wakati wa upatikanaji wa umiliki

Kama tunavyoona, kipindi cha milki huamua kiwango cha kodi kulipwa wakati ghorofa inauzwa. Chini ya miaka 3 katika umiliki haitaelezei kama miaka mitatu ya kalenda, lakini kama miezi 36, kuanzia tarehe fulani. Hali gani huamua wakati wa upatikanaji wa umiliki? Katika kesi hiyo inapatikana kupitia ubinafsishaji, kusaini mkataba wa zawadi, ununuzi na uuzaji, kubadili, kukodisha kama fidia kwa nyumba iliyoharibiwa, tarehe ya usajili wa haki hii ni tarehe ya usajili wa hati ya umiliki.

Neno la kumbukumbu kwa upatikanaji wa haki hii kwa ajili ya mrithi wa urithi ni kifo cha testator. Mmiliki wa nyumba za ushirika anaweza kujiita mwenyewe mmiliki wake tu siku ya malipo ya mwisho ya sehemu.

Hivyo, uuzaji wa ghorofa kama manunuzi daima inalingana na wakati wa mwanzo wa haki ya umiliki.

Ufafanuzi: sio tu kuhusu ghorofa

Kwa vyumba, kuhusu matumizi ya kodi juu ya mapato ya watu binafsi, katika kuuza zao pia ni cottages, nyumba za bustani, Cottages, ardhi ya kujenga, vyumba katika vyumba, mwisho - tu nzima (muda wa kisheria), kwamba ni kuwa na idadi yao wenyewe, kwa mfano: Chumba nambari 1 katika namba ya ghorofa ya 7. Ina maana kwamba shughuli za kuuza ghorofa ni za kisheria. Kwa mali yote isiyohamishika hapo juu, viwango vya NC, ambavyo tayari vinasemekana na sisi, vinatumika.

Lakini kama vyumba hazijasajiliwa kila mmoja chini ya namba yao wenyewe, basi hali ilivyoelezwa hapa chini inawezekana. Hebu sema kuna vyumba 4 katika ghorofa, kila mmoja wao ana inayomilikiwa na mtu tofauti. Kisha kila mtu akauza vyumba vyake, kila mmoja kwa takriban milioni 1.0 rubles. Mamlaka ya kodi inathibitisha kuwa katika hali hiyo gharama ya vyumba vyote imeingizwa ili kuamua bei ya jumla ya kuuza. Katika kesi hii, mauzo ya ghorofa itakuwa chini ya kodi ya mapato ya mtu kama ifuatavyo: (4 * 1000-1000) * 13% = rubles 390,000. Kila muuzaji atalipa kodi ya mapato kama ¼ ya jumla ya jumla ya 390: 4 = rubles 97.5,000.

Pata ghorofa kununua - tatizo?

Kutafuta ghorofa "haki" kununua ni biashara yenye matatizo. Kwa mtazamo wa kwanza, pendekezo la soko la nyumba ni kamili ya mapendekezo ya aina mbalimbali. Hata hivyo, ikiwa huanza kuhamasisha na watu ambao walitangaza tangazo, basi hivi karibuni utapata: hawana haraka kuita nambari ya nyumba ambako ghorofa iko. Mwisho una maana kwamba unasema na waamuzi kati ya soko la nyumba, yaani, na realtors. Mara nyingi wanunuzi wanapenda kuuza vyumba kutoka kwa wamiliki. Lakini hii ni sahihi daima?

Kwa upande mmoja, bila shaka, ni vizuri kwamba soko la nyumba linaloundwa, na wataalamu hufanya kazi. Hii inaweza kulinda watu ambao hufanya shughuli hii kutoka kwa mipango isiyo halali, ambayo inakabiliwa na kukomesha zaidi. Bila shaka, kwa usalama huu utakuwa kulipa muombezi - shirika la mali isiyohamishika. Hapa ni bei za karibu za "ujasiri na utulivu": ukaguzi wa uhalali wa manunuzi - kutoka rubles elfu 10; Usajili wa haki za mali kwa nyumba - kutoka rubles elfu 15,, "Turnkey" - kutoka rubles elfu 20. Hakika, kuna sehemu ya akili ya kawaida kwa ukweli kwamba mtu ambaye sio kila siku ameshikamana na upande wa kisheria wa shughuli, anarudi kwa wasimamizi.

Utafutaji wa ghorofa wa kujitegemea

Hata hivyo, kikundi fulani cha wananchi wenzake wenye kuhalalisha kisheria bado huvutia fursa ya kuokoa pesa kwa kufanya mpango bila huduma za realtors. Uuzaji wa vyumba kutoka kwa wamiliki ni nadra zaidi kwenye soko, inapaswa kuonekana. Njia rahisi zaidi ya kuzingatia ununuzi wa vyumba katika soko la msingi, yaani, kutoka kwa wajenzi. Wakati huo huo, ili kuepuka kutokuelewana, ni muhimu kwanza kutambua darasa la nyumba linalojengwa kwa ujenzi au nyumba linaloundwa: VIP-, classic- au darasa uchumi. Hii inaweza kuamua kwa njia ya utoaji (turnkey au kujitegemea), eneo la vyumba vya hisa za nyumba, na kuenea kwa vyumba vyingi vya chumba ndani yake. Pata maelezo ambayo watengenezaji wanajenga nyumba katika mji wako. Fanya maswali juu ya sifa zao na "rekodi ya rekodi."

Uuzaji wa vyumba kutoka kwa wamiliki katika soko la sekondari la nyumba, kama tulivyosema, ni nadra zaidi. Lakini wasaidizi wa utafutaji wake hawakata tamaa: kabla ya kupata, mara nyingi wanaingia na kusasisha taarifa kwenye tovuti ya AVITO, mara nyingi kwa utafutaji huo inachukua siku kadhaa, wanunua magazeti na matangazo, wito namba za wamiliki wa ad na kupata ...

Hata hivyo, sio kweli kuwa "mnunuzi aliyefanikiwa" wa mafanikio wa nyumba hawezi kulipia mmiliki wake zaidi kwa bei ya soko kiasi ambacho realtor angechukua kutoka kwake. Sio siri kwamba wamiliki wa ghorofa mara nyingi hupunguza bei yao. Hata hivyo, kwa "mnunuzi halisi" uuzaji wa vyumba vya sekondari pia sio diploma ya Kituruki.

Ikiwa imeamua kununua ghorofa katika mji "wa kigeni", basi watu wenye busara wanapendelea kutenda tu kwa njia ya mpatanishi, lakini sio kujitegemea. Wakati huo huo, uwezekano wa "mshangao" iwezekanavyo unapungua.

Vitendo vya kisheria wakati ununuzi wa ghorofa

Tutabadilisha mkazo kutoka kwa marekebisho ya maalum ya Kanuni ya Kodi, kwa kuzingatia uajiri, maneno ya upendeleo, kiwango cha kodi, kodi ya kodi ya uuzaji wa ghorofa, kwa taratibu za kisheria za manunuzi.

Hebu tuanze na kununua ghorofa, kwa sababu hii ni hatua ya kwanza ya mrithi. Kwa upande wake, vitalu vitatu vitendo vinapendekezwa.

Kwanza, mnunuzi hunata hati za muuzaji na ishara mkataba wa awali.

Kisha (ikiwa shughuli zinatokea kwenye soko la sekondari), makubaliano ya kuachana yana sainiwa. Katika kesi wakati ghorofa kununuliwa katika jengo jipya (soko la msingi), saini ya risiti inahamishwa (labda, badala yake, makubaliano ya awali ya kudhibiti amana ya uwekezaji, ujenzi wa usawa, ujenzi kwenye misingi ya kitengo).

Hatua ya mwisho ni usajili wa hali ya shughuli. Kwa mnunuzi ni muhimu sana kufanya hatua hizi zote kwa njia ya uwazi. Na tahadhari maalum inapaswa kulipwa kwa kesi wakati uuzaji wa vyumba haraka unafanywa.

Dalili za udanganyifu

Scammers kawaida kujaribu kufanya mchakato wa kuuza bure, kujaribu kujificha maelezo muhimu. Ikiwa matukio hayo yanaanza kutokea, na muuzaji anajaribu kukimbilia, usisite, ghafla kuacha ushirikiano na kumwambia: "Sawa!" - hii itakukinga kutokana na gharama.

Kama unajua, fedha hupenda kimya. Soma kwa makini asili ya mkataba wa kuuza, iliyosajiliwa na mthibitishaji. Hata kama hapo awali ulipata mkataba wake wa rasimu, sampuli ya kununua na kuuza ghorofa. Kuwa macho - hasa kuhusu maandishi ya mwisho iliyochapishwa na mthibitishaji.

Mkataba wa awali

Katika hatua ya kwanza, mnunuzi kwanza anafafanua bei, na kisha anajifunza ukamilifu wa mfuko wa nyaraka za mauzo. Mnunuzi anapaswa kuchambua sifa za kiufundi zilizotolewa (fomu namba 7), usajili wa wapangaji katika ghorofa, waraka wa kutoa umiliki wake (mkataba wa kuuza, ubinafsishaji, mchango).

Kwa undani zaidi, pakiti ya nyaraka za usajili wa ununuzi lazima zijazwe na hati zifuatazo:

- maombi ya usajili wa hali ya ghorofa;

- mkataba wa uuzaji na ununuzi (huamua muda wa kuuzwa wa ghorofa);

- hati za BTI - maelezo na mpango wa hatua kwa hatua ya ghorofa;

- nakala ya hati ya pasipoti ya mwombaji;

- risiti ya malipo.

Hebu tuanze na soko la sekondari. Tunapaswa kulipa kipaumbele maalum kwa uwezekano wa hali mbalimbali za shida katika siku zijazo. Hii inamaanisha ufafanuzi wafuatayo wa hali:

- iwapo mali iliyo kuuzwa iko chini ya kukamatwa;

- kutoka kwa warithi wote, mapenzi ni kwa kuchukuliwa kwa hiari-idhini ya kuuza;

- kama haki za watu wanaoishi katika ghorofa hazivunjwa.

Katika soko la msingi la mali isiyohamishika, wajenzi hununua ghorofa. Ni nyaraka gani zinazohitajika katika kesi hii? Jihadharini na ratiba ya ujenzi, wakati wa mwisho wa kuweka ghorofa ndani ya kazi imepangwa. Katika kesi hii, haipaswi kuwa na tofauti kubwa na kiwango cha utayarishaji wa kitu kilichotolewa. Tafuta habari juu ya sifa ya biashara ya wajenzi-shirika, kuna "dhamiri yake" ya ujenzi wa muda mrefu. Zaidi, hati zinazoonyesha:

- usajili wa hali ya kukodisha wa tovuti ya ujenzi (uwezekano wa umiliki wake);

- haki ya wajenzi wa ujenzi;

- makubaliano juu ya kuongeza fedha, mkataba wa uwekezaji;

- Mpango wa utoaji wa vyumba.

Kwa uelewa bora zaidi na muuzaji, ni muhimu kupata habari za mawasiliano ya kuaminika kutoka kwake (mode online), na pia kwa maneno kutaja naye wakati uliopangwa wa uuzaji wa nyumba, kwa kuzingatia unhurried, ubora wa utekelezaji wa hatua zake zote.

Mkataba wa kuachana au tendo la kukubali-kuhamisha kama hatua ya pili ya kununua ghorofa

Tu baada ya hundi ya awali ya ubora unaweza kuchukua hatua ya pili ya ununuzi: ishara ya mkataba wa kuuza. Sio muhimu kama mthibitishaji alihudhuria kusaini mkataba huu, lakini inahitajika kuwa kuna tendo la kukubali-kuhamisha au mkataba wa kuachana uliosainiwa katika hatua ya kwanza.

Hebu tuchunguze maelezo ya kiufundi: katika mkataba wa kuachana, bei ya kuuza ya ghorofa imeonyeshwa, ni sehemu ya hesabu ya msingi wa ushuru - kodi ya mapato ya mtu wakati wa kuuza ghorofa.

Wakati wa uhamisho halisi wa ghorofa - mkataba wa asili, unaweza (kwa makubaliano ya muuzaji na mnunuzi) kuchaguliwa badala:

- kama wakati wa kusaini mkataba wa kuuza;

- inahusiana na usajili wake wa hali;

- upatikanaji wa hati ya umiliki wa ghorofa.

Hitimisho

Russian soko nyumba ya uchambuzi inaonyesha mwenendo wa baadhi chanya. Hii ni alisema na kutambuliwa akili yake, hasa wa Chuo. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Kwanza, matokeo yanayoonekana hali sera ya kudhibiti bei.

Katika muda mrefu, kuna utulivu wa taratibu kwa bei kwa maelekezo ya kabla ya mgogoro wao ngazi, kwa kweli gharama-haki. Kwa kifupi kuna tabia ya vilio (maana kushuka kwa bei karibu wastani wa +/- 2.5%). On tathmini ya vyumba huathiri imara kiwango cha fedha: tayari familiar, ambayo bei zao walikuwa "ruble". Kwa kiasi kikubwa huwezesha makazi soko la mikopo. Kwa mfano, mwaka 2012 idadi ya wakazi wa mikopo ya nyumba yenye thamani ya zaidi ya trilioni 1.0. kusugua.

Hata hivyo, mbali na hii ni hakika chanya kasi kuelekea usalama wa soko ya mali isiyohamishika, ni lazima ieleweke hatari zinazohusiana na ununuzi wa vyumba bila ya mshirika. Mara nyingi, zisizo wataalamu hawajui nuances ya kununua fulani na uuzaji wa ghorofa. On msamiati wa wataalamu shughuli hiyo ni inajulikana kama "hatari". Kwa sababu ya umuhimu muhimu ya kufuata na masuala ya kisheria ya kununua na kuuza Inapendekezwa kuwasiliana mali isiyohamishika mtaalamu. Kama ni anauza ghorofa, chini ya miaka 3 ya kudumu katika mali, ununuzi yoyote na uuzaji wa makazi, huduma za malipo wataalamu watafanya kazi kwa maagizo kadhaa ya ukubwa chini ya hatari ya hasara ya moja kwa moja.